Krzysztof Król 
Zdjęcia i wizualizacje: https://1drv.ms/f/c/388fa6a44d9eaf4e/IgBEWKYz72z-TqflzUSjGRdfAam-aApm28kjHuE5G9DLWwc?e=ZOwiBG
Najem premium rośnie w siłę
Nieruchomości w segmencie premium to już nie tylko ekskluzywne prywatne apartamenty w unikalnych lokalizacjach, ale coraz częściej także te, które wprowadzane są na rynek sprofesjonalizowanego najmu krótko- i długoterminowego. Stabilne przychody z najmu, generowane przez doświadczonego operatora idą w parze z wzrostem wartości nieruchomości, więc coraz więcej inwestorów nastawiony na stabilny zysk sięga po ten wariant lokowania kapitału.
Rynek najmu się profesjonalizuje, co dla właścicieli apartamentów oznacza większy spokój, przejrzyste zasady i długofalowe korzyści z najmu. W segmencie premium prym wiodą doskonale dopracowane oferty, najlepsze lokalizacje, wykończenie w oparciu o wysokiej jakości materiały i dodatki, które przyciągają inną grupę najemców niż segment popularny: znacznie rzadziej są przeznaczone na najem krótkoterminowy, przez co zwyczajowo ich najem nie obejmuje wyzwań związanych z wykorzystywaniem ich w celach organizacji imprez towarzyskich, jak wieczory panieńskie i wypady na weekend z przyjaciółmi. Ma to przełożenie na koszty remontów i odświeżania mieszkań, przez co obniża koszty serwisowania nieruchomości. Korzyści płynące ze współpracy z profesjonalnymi operatorami i lokowania kapitału w segmencie premium powodują, że ta część rynku stale rośnie. Potwierdził to m.in. portal cenatorium.pl, dokonując analizy projektów przeznaczonych na najem i weryfikacji zmian cen nieruchomości w ostatniej dekadzie.
Inwestowanie w nieruchomości należy do jednej z popularniejszych form lokowania kapitału w gronie inwestorów, liczących na co najmniej dwa źródła zwrotu z inwestycji: wzrost wartości nieruchomości oraz przychodu z bieżącego najmu. Profesjonalny najem najczęściej pojawia się w centrach największych polskich miast i obejmuje ofertę skierowaną do nabywców liczących na komfortową formę czerpania zysków z nieruchomości.
Najnowszy raport na temat zmian cen transakcyjnych nieruchomości, przygotowany na początku grudnia 2025 r przez firmę Cenatorium wskazuje na istotne trendy: w Warszawie największy poziom wzrostu cen odnotowały mieszkania w przedziale 35-60 m.kw. (+5,9 % r/r) oraz mieszkania o powierzchniach 60-80 m.kw. (+4,5% r/r). W Gdańsku największy wzrost zanotowały natomiast lokale powyżej 80 m.kw. (+4,6% r/r) i lokale do 35 m.kw. (+4% r/r). Z analiz portalu opublikowanych w połowie roku płynie natomiast ważny sygnał dla inwestorów całego rynku nieruchomości: w ostatniej dekadzie średni wzrost wartości nieruchomości wyniósł ponad 100%. Potwierdza się zatem teza, że lokowanie kapitału w nieruchomości to sprawdzony i potwierdzony twardymi danymi rynkowymi sposób na bezpieczne lokowanie i pomnażanie kapitału.
Drugim źródłem przychodów są wpływy z najmu apartamentów. I tak, jak jeszcze kilka lat temu dominował wynajem na własną rękę z wykorzystaniem portali rezerwacyjnych, tak obecnie rynek zdecydowanie ulega profesjonalizacji: zarządzanie obiektem powierzane jest doświadczonym operatorom, którzy biorą na siebie wszystkie procesy związane z wynajmem, obsługą i promocją. Obecnie coraz częściej oferty te obejmują już całe obiekty, przygotowane z myślą o profesjonalnym najmie.
Lokalizacja i wykończenie
Nowych projektów PRS, pozycjonowanych w segmencie premium jest sporo. NDI Development przygotowuje w Warszawie inwestycję Smolna 23. Jak podaje Bartłomiej Oset, wiceprezes spółki jej położenie determinowało klasę obiektu: Inwestycja czerpię inspirację z tożsamości miejsca, gdyż powstała w historycznej części Warszawy. Dbałość o detale architektoniczne i urbanistyczne sprawiła, że projekt harmonijnie wpisuje się w otoczenie, jednocześnie wprowadzając nowoczesne standardy estetyki. Projektanci postawili sobie znacznie bardziej ambitny cel niż rekonstrukcja historycznej formy architektonicznej; na motywach znanych z przeszłości stworzyli nową opowieść. Ciekawą historię miejsca chcemy wpleść w narrację tej inwestycji.
Jeśli lokalizacja to jeden z czynników, które pozwalają nadać inwestycji status premium, to w tym przypadku trudno o lepszy adres. Smolna 23 powstaje w prestiżowej części Warszawy: przy rondzie De Gaulle’a, a Nowy Świat znajduje się zaledwie 50 metrów od niej. Na siedmiu kondygnacjach przygotowane zostały 54 apartamenty, które łączą nowoczesny design z estetyką charakterystyczną dla przedwojennych kamienic. Taras widokowy z panoramą Starego Miasta i Alei Jerozolimskich oraz dwupoziomowe lobby to tylko część wyróżników, które czynią Smolną 23 niepowtarzalnym miejscem na mapie Warszawy. Ekskluzywność budynków premium to także odpowiedź na globalne trendy. Wysoka jakość wykończenia czy zarządzanie najmem przez renomowanych operatorów coraz częściej stanowią nieodzowny element luksusowych nieruchomości. Klienci szukają adresu, który oferuje wyjątkowe doświadczenia. Często oczekują, że inwestycja będzie posiadać inteligentne systemy zarządzania budynkiem, tzw. smart buldings. Chcą kupować budynki nie tylko estetyczne, ale również ekologiczne i oszczędne w utrzymaniu. Dlatego dążenie do zrównoważonego rozwoju oraz wykorzystanie nowoczesnych technologii to kluczowe trendy, które kształtują przyszłość polskiego rynku deweloperskiego– tłumaczy Bartłomiej Oset.
NDI Development zapewniło pełną obsługę hotelową Smolnej 23, która zostanie powierzona renomowanemu operatorowi: od aranżacji wnętrz w standardzie hotelowym, przez zarządzanie wynajmem, po obsługę formalności. Dzięki temu inwestorzy mogą liczyć na przewidywalne zyski i minimalne zaangażowanie w codzienne obowiązki. Rozliczenia z wynajmu mają charakter grupowy, co eliminuje rywalizację między właścicielami i optymalizuje przychody.
Gdańsk idzie w ślady stolicy
Kolejną ciekawą propozycją, tym razem zlokalizowaną w Gdańsku, może pochwalić się Olivia Home – deweloper związany z największym polskim centrum biznesowym Olivia Centre, który przygotowuje pierwszy budynek mieszkalny. Olivia Pulse to apartamentowiec klasy premium, w którym znajdzie się 245 lokali, zaprojektowanych z myślą o zróżnicowanych grupach przyszłych mieszkańców. Budynek powstaje przy hub’ie biznesowym, gdzie na co dzień pracuje kilkanaście tysięcy ludzi, zatem oferta długoterminowego najmu w dużej mierze adresowana jest do pracowników firm zlokalizowanych na terenie Olivii bądź wizytujących menedżerów, nadzorujących pracę rezydentów. Z lokali będą mogli korzystać menedżerowie oddelegowani do oddziałów na krótsze kontrakty czy realizujący projekty na terenie coworkingu O4 oraz goście przestrzeni konferencyjnych i uczestnicy eventów w Olivii Star.
Olivia Pulse powstaje w pobliżu nie tylko Olivia Centre, ale także Alchemii i kampusu uniwersyteckiego, zatem w dzielnicy, gdzie swoje biura mają najbardziej prestiżowe globalne marki. Inwestycję charakteryzować będą dwie strefy: czterokondygnacyjna część położona bezpośrednio przy Al. Grunwaldzkiej oraz wyrastająca ponad podium, wyższa o 13-kondygnacji wieża, zlokalizowana w głębi. Powierzchnie lokali wahają się w przedziale od 25 do 63 m.kw., a te z nich, które znajdują się na parterach mają zapewnione prywatne ogródki. Na czwartej kondygnacji podium znajdzie się ogólnodostępny taras, a większość lokali będzie miała do dyspozycji prywatne loggie, balkony lub tarasy.
Naszą ofertę kierujemy do inwestorów z Polski i zagranicy, których zamysłem jest uzupełnienie portfela inwestycyjnego o jedną z najlepszych, strategicznych lokalizacji w Polsce – mówi Ewa Nowicka, dyrektor sprzedaży i członek zarządu spółki Olivia Home. Bezpośrednie sąsiedztwo to również centrum konferencyjno-restauracyjne w Olivia Star goszczące 300 000 osób rocznie, często deklarujących chęć skorzystania z bazy noclegowej. Olivia Pulse to propozycja dla osób szukających pewnego i bezobsługowego produktu, ale również najemców poszukujących miejsca do długoterminowego zamieszkania.Mieszkańcy Olivii Pulse będą mieli do dyspozycji m.in. szkołę, przedszkole, placówki medyczne, centrum fitness, a także tak unikalną ofertę, jak egzotyczny ogród Olivia Garden, taras widokowy z panoramą na całe Trójmiasto, 12 restauracji i kawiarni, a wśród nich także te, które zostały wyróżnione przez prestiżowy przewodnik gastronomiczny Michelin. Także w tym przypadku lokale oferowane są wraz z umowami zarządzania najmem. W tym przypadku za ich obsługę będzie odpowiadać podmiot związany z Olivią Centre, który bierze na siebie pełny zakres opieki: promocję, administrowanie i bieżące serwisowanie. Co istotne, każdy lokal oferowany jest do sprzedaży z pełnym wykończeniem i wyposażeniem w trzech liniach stylistycznych: harmony, vital i life. Ich projekt jest efektem pracy architektów wielokrotnie nagradzanego biura architektonicznego Design Anatomy przy współpracy z zespołem Olivia Home. W cenie lokalu ujęte jest zatem nie tylko wykończenie podłóg i łazienek, ale także pełne ich wyposażenie w meble, lampy i dodatki w pokojach oraz meble kuchenne i łazienkowe w oparciu o projekt uznanych architektów. To rozwiązanie nie tylko pozwala zapewnić jednolity standard we wszystkich apartamentach, ale także zdejmuje z barków inwestorów szereg wyzwań związanych z remontem, wykończeniem i wyposażeniem lokali, a ich przyszłych mieszkańcom gwarantuje komfort życia bez długotrwałych remontów w sąsiednich lokalach.
Kierunkiem rozwoju Olivii jest stworzenie miejsca nie tylko do pracy i jakościowego spędzania czasu – podkreśla Bogusław Wieczorek, pełnomocnik zarządu Olivia Centre. Budowa Olivii Pulse dla naszego projektu oznacza całkowicie nowy poziom usług, jakie zapewniamy naszym rezydentom i domknięcie klamry oznaczającej w pełni wielofunkcyjny charakter Olivii. Chcemy być częścią miasta, miejscem do życia, pracy, rozrywki i spędzania jakościowego czasu w komfortowych, doskonale zaprojektowanych i przemyślanych przestrzeniach. Idea 5-minutowego miasta, w którym wszystkie usługi są dostępne w jednym miejscu to kolejny krok, który podejmujemy, wciąż myśląc o tym, żeby wnosić wysoką wartość dla miasta i mieszkańców.
Kolejnym projektem, tym razem gotowym już obecnie do zamieszkania jest inwestycja Scala, położona w Śródmieściu Gdańska. Jej inwestorem jest Moderna Holding, która projekt adresuje do inwestorów poszukujących nieruchomości o wysokim potencjale najmu oraz atrakcyjnej stopie zwrotu w jednej z najdynamiczniej rozwijających się lokalizacji w Trójmieście i w bezpośrednim sąsiedztwie najważniejszych gdańskich atrakcji. Scala to osiem elegancko zaprojektowanych budynków apartamentowych harmonijnie wpisanych w zabytkową tkankę miejską Gdańska. Luksusowo wykończone części wspólne inwestycji nawiązują w detalach do lokalnej symboliki i gdańskiej tradycji pieców kaflowych.
W Scali dostępne są lokale w układach od 1- do 4-pokojowych, co pozwala dopasować ofertę zarówno do strategii krótkoterminowego najmu turystycznego, jak i długoterminowego najmu mieszkaniowego. Także w tym przypadku apartamenty zostały wykończone pod klucz w podwyższonym standardzie Moderny i są gotowe do zamieszkania lub wynajmu od razu po odbiorze kluczy. Eliminacja stanu deweloperskiego pozwala skrócić czas wejścia na rynek najmu i zminimalizować wydatki związane z aranżacją wnętrza, co może przełożyć się na szybszy zwrot z inwestycji.
Inwestycje przeznaczone na najem w segmencie premium są odpowiedzią na zapotrzebowanie rynku. Po latach względnej prowizorki i chaosu powstają dobrze przemyślane i zaprojektowane oferty, które mają za zadanie zapewnić klientom stabilne przychody z najmu. Klasycznym czynnikiem, mającym wpływ na wzrost wartości nieruchomości w czasie jest lokalizacja, dlatego warto oprzeć swoją decyzję o inwestycji w nieruchomości premium o twarde dane liczbowe, zebrane przez rzetelne firmy analizujące sytuację na rynku na przestrzeni lat. Dane zebrane przez Cenatorium obejmują szeroki zakres czasowy i odnoszą się do szeregu lokalizacji na terenie całego kraju. Gdańsk i Warszawa należą do ciekawych przykładów rozwijających się trendów, a ich rosnąca popularność z pewnością sprzyja inwestycjom właśnie w tych miastach.
