Mateusz Siedlecki 
Zmieniające się rynkowe realia sprawiają, że obecnie coraz mniej inwestorów decyduje się na stawianie budynków, które ze względu na swoją konstrukcję i aranżację wnętrz, są w stanie pełnić wyłącznie jedną funkcję. Zróżnicowanie rezydentów obiektów komercyjnych w obecnej, wciąż zmieniającej się rzeczywistości, wpływa na dywersyfikację wpływów i w konsekwencji – poprawę przewidywalności prowadzonego przez nich biznesu.
Kilka lat temu pandemia mocno zweryfikowała wiele branż, powodując że w wielu z nich sytuacja uległa diametralnej zmianie z dnia na dzień. Przedsiębiorcy, nauczeni doświadczeniem, wyciągnęli wnioski i przeformułowali działalność w sposób, który uodpornił ich biznes na podobne wahania. Nie inaczej jest w szeroko rozumianym sektorze nieruchomości komercyjnych, w którym coraz częściej spotykamy obiekty multifunkcjonalne.
Aktualnie dominującym trendem w budownictwie wysokościowym i biurowym stało się przygotowywanie projektów, dzięki którym przestrzeń przeznaczona będzie jednocześnie dla kilku zróżnicowanych grup użytkowników. Inwestorzy powierzchni komercyjnych, biorąc pod uwagę zawirowania gospodarcze oraz dynamiczną sytuację społeczną związaną z popularyzacją pracy zdalnej, przeznaczają część lokali na funkcje mieszkalne lub usługi hotelowe bądź noclegowe w ramach segmentu profesjonalnego najmu długoterminowego (Private Rental Sector, PRS).
Równocześnie obiekty te zaczynają pełnić prawdziwie miejski charakter dzięki dodatkowym funkcjom, które są sukcesywnie są sygnalizowane przez potencjalnych najemców. Przykładem może być typowe zaplecze rekreacyjne (centrum fitness, klub spotkań, centrum rozrywkowe), gastronomiczne (prestiżowe restauracje, bary) czy inne funkcje dodatkowe (notariusz, apteka, sklep spożywczy, piekarnia czy poczta). Trend ten powoduje, że obiekty te przestają być wyizolowaną z otoczenia przestrzenią przeznaczoną wyłącznie do pracy, a stają się częścią dzielnicy, w której są zlokalizowane, a jej mieszkańcy często korzystają z nowych usług.
Mixed-use – geneza
Pierwszym tego typu obiektem na świecie był wybudowany w 1989 r. budynek 900 North Michigan w Chicago. Już na etapie jego projektowania ustalono, że obiekt będzie pełnił 5 funkcji. W efekcie w budynku znalazło się największe centrum handlowe w tej części miasta, hotel Four Seasons, przestrzenie biurowe, lokale mieszkalne na najwyższych kondygnacjach i jeden z największych parkingów podziemnych w mieście. Ponadto, cztery „latarnie” znajdujące się na wysokości 260 m tworzą swoistą koronę, która na stałe wpisała się w krajobraz Chicago.
Obiekty typu mixed-use powstają od dawna również w Europie. Często umiejscawiane są w prestiżowych dzielnicach największych aglomeracji, a dzięki wyróżniającej architekturze stają się ważnym elementem lokalnego krajobrazu, punktem orientacyjnym dla mieszkańców i turystów oraz z uwagi właśnie na wielość funkcji – miejscem spotkań. Dzięki unikalnemu, dobrze przemyślanemu konceptowi, świetnej lokalizacji i nierzadko oryginalnej architekturze z miejsca stają się jednymi z najgorętszych adresów w mieście. Przykładem może być wybudowany w 2014 r. budynek Market Hall w Rotterdamie. Apartamentowiec o powierzchni 100 tys. m2 pełni również istotną funkcję miastotwórczą – bezpośrednio pod nim zlokalizowany jest zadaszony bazar miejski, codziennie odwiedzany przez tysiące ludzi. Znajduje się tu ponad 100 straganów ze świeżymi produktami, markety spożywcze oraz strefa usługowo-gastronomiczna. W podziemiu ulokowano natomiast parking mogący pomieścić 1200 samochodów.
Edukacja, hotel i foodcourt
Innym wariantem wielofunkcyjnego obiektu jest prywatny akademik Collegia przygotowany przez spółkę Silver Rock z Gdańska, który swoją podstawową funkcję pełni w okresie październik – czerwiec. W sezonie turystycznym przekształcany jest natomiast w hotel, zapewniający bazę aż 450 pokoi, stając się równocześnie największym tego rodzaju obiektem w Gdańsku.
Niektórzy studenci wynajmują pokój jedynie na czas nauki, zwalniając pokój w sezonie letnim – mówi Karol Wojtas, członek zarządu Silver Rock. W wakacje oferujemy najem krótkoterminowy wolnych pokoi, co jest znakomitą okazją do wypróbowania naszego akademika przez przyszłych mieszkańców oraz do pobytu w Gdańsku na bardzo preferencyjnych warunkach, gdyż oferujemy wysoki standard w nowym obiekcie, przy znacznie niższej cenie niż w hotelu o podobnym standardzie.
Collegia została stworzona w oparciu o przewidywane potrzeby wynajmujących i tak zaprojektowany, aby mógł się dostosowywać do zmieniających się potrzeb mieszkańców. Co więcej, w związku ze swoją dominującą funkcją ma on do zaoferowania sezonowym turystom znacznie więcej niż hotel.
Goście mają do dyspozycji wysokiej jakości sprzęt do ćwiczeń w fitnessroomie, profesjonalne instrumenty w wyciszonym pokoju muzycznym, konsole PlayStation w pokojach do wypoczynku – mówi Karol Wojtas. Na terenie obiektu znajduje się również ogólnodostępny foodcourt o powierzchni 950m2, składający się z czterech zróżnicowanych stref gastronomicznych, kawiarni i baru, w którym często organizowane są wydarzenia kulturalne.
Mixed-use w centrach biznesowych
Jeszcze innym sposobem na dywersyfikację przychodów w obiektach komercyjnych jest przykład Olivii Centre w Gdańsku, która w centrum biznesowym stworzyła nieoczywiste funkcje, podnoszące jej atrakcyjność na mocno konkurencyjnym rynku. Stało się to w okresie, gdy większość typowych biurowych obiektów stanęło przed widmem utraty przychodów.
Olivia rozwija na swoim terenie typowo miejskie funkcje, podnosząc jej atrakcyjność dla mieszkańców i turystów, równocześnie dbając o przyjazność typowo biurowej przestrzeni dla wymagających inwestorów i rezydentów, którzy konkurują między sobą w czasie procesów rekrutacji. Gdańska Olivia Centre, największe centrum biurowe w Polsce w 2019 r. otworzyła w swoim najwyższym budynku, Olivii Star, jedną z najpopularniejszych i obecnie największych atrakcji turystycznych miasta – taras widokowy położony 130 m nad ziemią.
W obiekcie, który pełni przecież przede wszystkim funkcję biurową, cztery kondygnacje zaaranżowano pod szeroko pojętą rekreację – oprócz niepowtarzalnych widoków, na gości czeka tu bistro, kawiarenka oraz świetnie zaprojektowana przestrzeń do organizacji koncertów. Miejsce to szybko stało się jedną z najbardziej popularnych lokalizacji, nie tylko dla turystów, ale także influencerów, co dodatkowo przyczyniło się do promocji obiektu. Co więcej, na kolejnych piętrach najwyższego budynku w Polsce północnej otwarte zostały dwie restauracje prowadzone przez Paco Pereza, hiszpańskiego mistrza kuchni fine dining, dotychczasowego zdobywcę 5 gwiazdek prestiżowego przewodnika kulinarnego Michelin. Tuż nad nimi znajduje się natomiast centrum konferencyjno-eventowe, z którego podziwiać można panoramę całego trójmiasta na wysokości 150m nad ziemią.
W 2021 r. Olivia otworzyła na swoim terenie kolejną atrakcję – egzotyczny ogród Olivia Garden. Jest on odpowiedzią na zapotrzebowanie pracowników wyrażone w wyrażone w warsztatach design thinking przeprowadzonych 3 lata wcześniej.
Od początku swojego rozwoju Olivia prowadzona jest w sposób bezkompromisowy, zapewniając swoim rezydentom funkcje niedostępne w żadnym innym centrum biznesowym – mówi Bogusław Wieczorek, pełnomocnik zarządu Olivia Centre ds. public relations. Prestiżowe restauracje, punkt widokowy, boisko do rekreacyjnego uprawiania siatkówki, kluby sportowe czy rejsy jachtami po Zatoce Gdańskiej, które organizowane są dla pracowników naszych rezydentów to wartości dodane dla firm otwierających w Olivii biura. Robimy to z myślą o najbardziej wymagających firmach, liderach w swoich segmentach, które wiedzą, że takie rozwiązania są wartością nie tylko dla ich wizerunku, ale również przewagą konkurencyjną w trakcie rekrutacji, gdy chcą przyciągać najlepszych specjalistów w swoich branżach.
Od 2019 r., a więc w okresie w którym rentowność centrów biurowych stała pod znakiem zapytania, swoje biura w Olivii otworzyły m.in. takie marki jak Nike, Facebook, SoftServe czy Amazon, dowodząc dużego sukcesu biznesowego managerów Olivii. To pokazuje, jaki kierunek powinny obierać centra biznesowe w Polsce, chcąc przyciągać wymagających klientów z całego świata.
Ten kierunek działań sprzyja również integracji centrów biznesowych z sąsiadującymi z nimi dzielnicami miast, a ich mieszkańcom zapewnia potrzebne funkcje, podnosząc komfort ich życia. Dzięki takim funkcjom sąsiedzi mają szansę postrzegać nowe budynki jako integralną część swojej dzielnicy , czuć się tam jak u siebie i chętnie korzystać z istniejących tam udogodnień. Dla wielu z nich takie budynki stanowią też szansę biznesową.
Powstające budynki przyczyniają się też do rozwoju lokalnej przedsiębiorczości, stawiając przed sąsiadami szansę na rozwój własnego biznesu. To także szansa dla firm budowlanych i wykończeniowych, przed którymi otwierają się nowe możliwości. To na ich barkach spoczywają często rearanżacje przestrzeni, które wcześniej pełniły wyłącznie monofunkcje biurowe.
Sytuacja pandemiczna otworzyła więc przed całą branżą zupełnie nowe perspektywy i przyspieszyła jej rozwój – mówi Daniel Ochońko, prezes zarządu Trust Us, firmy specjalizującej się wykończeniu wnętrz obiektów komercyjnych w całym kraju. Warto jednak zaznaczyć, że obiekty wielofunkcyjne zaczęły pojawiać się na zachodzie już kilka lat temu. Jeżeli chodzi o Polskę, to ich dobrym przykładem może być chociażby Marriott Warsaw – obiekt, który oprócz usług hotelowych oferuje również biura. Znajduje się tu ponadto strefa gastronomiczna oraz centrum handlowe. Trudno jednoznacznie stwierdzić, że wzrost zainteresowania tego typu obiektami urośnie do miana rynkowego trendu, jednak zapytania ofertowe o wyposażenie tego typu obiektów wciąż się pojawiają – podsumowuje.
