Krzysztof Król 
Mix use – można budować mądrze.
Zdjęcia i wizualizacje: https://1drv.ms/f/s!Ak6vnk2kpo84jcEb58cEnhb3ZhHP2w?e=kzQG9A
Format mix use w obiektach biurowych to jeden z intensywniej rozwijających się obecnie trendów, jednak wcale nie jest to nowa koncepcja. W zasadzie szereg obiektów komercyjnych stawia na rozwój dodatkowych możliwości w centrach handlowych, biznesowych czy mieszkalnych, gdyż podnoszą one atrakcyjność obiektu w oczach użytkowników. Dlaczego zatem tak niewielu operatorom to się udaje?
Centra handlowe od dawna postawiły na rozrywkę, atrakcje dla rodzin, wydarzenia specjalne, dzięki czemu rozpoczął się rozwój na ich terenie multipleksów pełnych sal kinowych, sal zabaw dla dzieci, ale także weekendowych atrakcji, ściągających rodziny z dziećmi czy też pasjonatów najróżniejszych dziedzin życia: od wspinaczki wysokogórskiej, przez tematyczne weekendy z bohaterami bajek, po eventy ekologiczne. Podobnie było w przypadku projektów deweloperskich, których inwestorzy szybko dostrzegli, że rozwój lokali usługowych i centr rozrywki na budowanych osiedlach podnosi atrakcyjność ich oferty w oczach nabywców mieszkań. Rozpoczęła się ekspansja lokali w parterach, w których powstawały piekarnie, śniadaniownie, restauracje, kawiarnie, usługi medyczne, centra fitness, a stopniowo także mniej szablonowe rozwiązania, jak sale koncertowe i miejsca integracji sąsiedzkich.
Zróżnicowane funkcje to wartość
Jedną z przestrzeni, jakie podawane są jako przykład dobrze rozplanowanych funkcji towarzyszących projektom deweloperskim jest gdańskie osiedle Garnizon, które podlega stałej rozbudowie od już ponad 20 lat. Gęsta zabudowa apartamentowa, realizowana jest na terenie dawnej jednostki wojskowej, położonej w centralnej części Trójmiasta. Jednymi z pierwszych funkcji, jakie pojawiły się na terenie Garnizonu była sala koncertowa, oddana do użytku w Starym Maneżu – dawnej ujeżdżalni koni oraz rozbudowany plac zabaw, który szybko przyciągnął na teren osiedla rodziny z dziećmi. W parterach wszystkich budynków pojawiły się lokale usługowe, które wypełniły się sklepami, gastronomią i różnorodnymi funkcjami, niezbędnymi do komfortowego życia. Dla mieszkańców Trójmiasta był to czytelny sygnał, że okolica została dobrze zaplanowana i stanowi przyjazne miejsce do zamieszkania. Pozwoliło to na duży sukces komercyjny inwestycji i konsekwentny jego rozwój w tym kierunku przez kolejne lata.
Projektem z dużą szansą powtórzenia sukcesu Garnizonu jest Stocznia Cesarska, która właśnie rozpoczęła budowę swoich pierwszych budynków apartamentowych. Inwestycja przygotowywana jest w oparciu o masterplan duńskiej pracowni Henning Larssen Architects, mającej w swoim portfolio licznie nagradzane projekty rewitalizacyjne w całej Europie. Program zabudowy zakłada stworzenie z dawnej Stoczni Gdańskiej nowoczesnego, dobrze rozplanowanego 15-minutowego miasta i jest dopracowany w najdrobniejszych szczegółach do tego stopnia, że autorzy rozplanowali nawet położenie poszczególnych obiektów wobec siebie, aby podnosić komfort przebywania w przestrzeniach wspólnych Stoczni, ograniczając wyziębianie ulic poprzez silne ruchy mas powietrza. Ma to szczególne znaczenie z powodu położenia Stoczni w pobliżu rzeki. Dawne hale stoczniowe zostaną zrewitalizowane, powstaną w nich hotele, biura i lofty, a w ich sąsiedztwie przygotowane będą nowe budynki apartamentowe. Po doskonale ocenionej rewitalizacji dawnej Dyrekcji Stoczni oraz Remizie poprzeczka została zawieszona bardzo wysoko, a zatem oczekiwanie społeczne wobec także kolejnych obiektów jest bardzo duże. Zgodnie z deklaracjami inwestora, nowa zabudowa zaplanowana jest na równie wysokim poziomie, więc wszystko wskazuje na to, że w Gdańsku powstanie kolejna dobrze przemyślana dzielnica miasta.
Mix-use oczami ekspertów
Jak podkreśla Piotr Wejman, ekspert rynku nieruchomości, właściciel agencji Wejman Property & More, czas projektów pozbawionych funkcji towarzyszących już dawno przeminął. Polski rynek nieruchomości uznaje się za rynek dojrzały, a klienci oczekują dobrze zaplanowanej i kompleksowej oferty, związanej z ich przyszłym miejscem do życia. Wszelkie udogodnienia dodatkowe, jakie inwestor przygotował w otoczeniu inwestycji podnoszą atrakcyjność nieruchomości i podnoszą jej wartość w oczach nabywców. Nierzadko wpływają na wysokość ceny transakcyjnej nieruchomości, zatem i deweloper może spodziewać się korzyści z rozwoju tego rodzaju oferty. Segment premium wymaga udogodnień w postaci infrastruktury sportowej i rekreacyjnej, gastronomicznej i handlowej, pozwalającej klientom odczuć, że miejsce zamieszkania jest ich miejscem komfortowego życia – przestrzenią interakcji sąsiedzkich, miejscem, w którym można jakościowo spędzić czas, korzystając ze zróżnicowanej oferty i wszystkich udogodnień, związanych z życiem w centrum miasta – mówi Piotr Wejman.
Także centra biurowe rozwijają ten trend z uwagi na w zasadzie takie same cele: chęć podniesienia atrakcyjności w oczach rezydentów, a także przeciwdziałanie tworzeniu miejskich monofunkcyjnych obszarów, które po godzinie 17 pozostają strefami pozbawionymi życia. Ma to szczególnie istotne znaczenie dla miastotwórczych trendów w przypadku obiektów położonych w centrach miast. Bez postawienia na usługi, rozrywkę, gastronomię otwartą na mieszkańców i turystów obiekty te stają się funkcjonalnymi wyrwami w tkance miejskiej i bardziej odstraszają niż przyciągają.
Z perspektywy Hamisha Pottsa, dyrektora trójmiejskiego oddziału międzynarodowej agencji doradczej JLL, rozwój projektów mixed-use to już obecnie nieodwracalny trend: Inwestorzy wyciągnęli wnioski z przeszłości. Budynki pozbawione funkcji dodatkowych są po prostu mniej atrakcyjne i trudniej się komercjalizują. Największe globalne marki, stawiając na prestiżowy adres, chcą mieć w otoczeniu środowiska biznesowego szereg udogodnień, które dla nich stanowią przewagi konkurencyjne, świadczą o prestiżu firmy i przekładają się na atrakcyjność miejsca pracy w oczach pracowników. Z perspektywy pracownika takie rozbudowane funkcje towarzyszące to nie tylko przyjazna przestrzeń do pracy, ale także spore ułatwienie życia: możliwość regeneracji, zrobienia zakupów, skorzystania z placówki medycznej czy oferty gastronomicznej wysokiej jakości ograniczają konieczność przemieszczania się z miejsca na miejsce przed pracą lub po jej zakończeniu. Jednym z przykładów oferujących szereg takich udogodnień jest Olivia Centre, gdzie na pracowników czeka wiele usług towarzyszących, w tym na przykład Olivia Garden, która służy jako unikalna zielona przestrzeń, którą można wykorzystać do cichej pracy, spotkań zespołowych lub jako świetne miejsce na przerwę obiadową. Centra biznesowe stawiają na bardzo zróżnicowane możliwości: boiska do siatkówki, koszykówki, parki kieszonkowe, fontanny czy rozbudowane kluby rozwoju pasji, integrujące pracowników różnych firm, podnosząc ich satysfakcję z pracy oraz integrację z miejscem i zespołem współpracowników. Te elementy znacząco przyczyniają się do spełnienia kryteriów S w coraz ważniejszych czynnikach ESG, które może zapewnić kompleks biurowy i na które coraz więcej firm musi raportować.
Olivia Centre to największe w Polsce centrum biznesowe, w którym obecnie przygotowywany jest najnowszy, tym razem mieszkalny budynek. Jak podkreśla Ewa Nowicka, dyrektor sprzedaży i członek zarządu spółki Olivia Home, dewelopera mieszkaniowego z grupy Olivia Centre uruchomiona już budowa stanowi naturalną konsekwencję kierunku rozwoju centrum, jaka jest realizowana od początku jego istnienia: Mieszkańcy Olivii Pulse będą mogli korzystać z pełnej gamy rozwiązań, jakie od lat rozwijaliśmy na terenie Olivii. Dzięki temu, tak popularną ideę życia w 15-minutowym mieście modyfikujemy do nawet 5-minutowego dostępu do wszystkich niezbędnych funkcji. Olivia oferuje działające 24h na dobę centrum fitness, centrum medyczne, centrum koncertowo-konferencyjne, 12 kawiarni i restauracji, wśród których są nawet takie koncepty jak Arco by Paco Perez i Treinta y Tres, wyróżnione przez prestiżowy przewodnik gastronomiczny Michelin. Tworzymy unikalne w swoim rodzaju miejsce do życia w pobliżu sali koncertowej, goszczącej takie nazwiska jak Krzysztof Zalewski, Leszek Możdżer, Daria Zawiałow, Wojciech Mazolewski, a także takie gwiazdy sceny teatralnej jak Krystyna Janda, Sonia Bohosiewicz czy Andrzej Grabowski. Olivia rozwijana jest w centrum Gdańska, zatem oferujemy naszym przyszłym mieszkańcom pełnię możliwości, płynących z życia w doskonale położonej lokalizacji. Bliskość zróżnicowanej infrastruktury miejskiej uzupełniamy o szybki dostęp do Trójmiejskiego Parku Krajobrazowego, stanowiącego mekkę miłośników rekreacji na świeżym powietrzu i bliskość Zatoki Gdańskiej, na którą będą mieli widok mieszkańcy najwyższych kondygnacji naszego 16-piętrowego budynku.
Inwestorzy rozumieją, że rozwój monofunkcyjnych projektów to już przeszłość. Miejsce do życia pozbawione szybkiego i łatwego dostępu do sklepów, restauracji czy usług w rodzaju fryzjera, pralni czy placówki medycznej to trudna do sprzedaży oferta, przegrywająca w obecnych realiach z konkurencją, wykazującą troskę o możliwości oferowane przyszłym mieszkańcom. Podobnie jest z miejscem pracy: dobrze rozwinięte usługi i punkty handlowe w pobliżu miejsca pracy podnoszą jego atrakcyjność i pozwalają na łatwiejszą komercjalizację przestrzeni. Należy pamiętać, że przyjazność miejsca pracy to także jeden z czynników uwzględnianych w trakcie opracowywania raportów zrównoważonego rozwoju ESG i CSRD, co ma spore znaczenie dla największych globalnych przedsiębiorstw, starających się uzyskać jak najlepsze wyniki swojej działalności, a zatem dobrze przemyślane funkcje dodatkowe mają szansę na przyciągnięcie najbardziej prestiżowych najemców.
