Julia 
Kilka dni temu w warszawskiej KINOTECE odbyła się debata na temat kondycji rynku nieruchomości w Polsce. Analizie poddano ryzyko, potencjał i bezpieczeństwo inwestowania w nieruchomości rekreacyjne. Omówiono również sytuację apartamentów na wynajem z punktu widzenia interesu klienta w kontekście bieżącej sytuacji na rynku i prowadzonych procesów restrukturyzacyjnych condohoteli.
Debata została zorganizowana przez Grupę Sun & Snow – największego w Polsce operatora zarządzającego wynajmem ponad 2,8 tys. apartamentów w 60 miejscowościach wypoczynkowych i miastach w Polsce oraz wiodącego – wyspecjalizowanego dewelopera oferującego apartamenty na sprzedaż w najpiękniejszych polskich kurortach nad morzem, w górach i na Mazurach. W spotkaniu uczestniczyli przedsiębiorcy, dziennikarze oraz przedstawiciele UOKiK, którzy przysłuchiwali się dyskusji uznanych ekspertów z branży wynajmu nieruchomości. Swoimi opiniami dzielili się: Jacek Tokarski – CEO Hotel Investment & Development Advisory, Marlena Kosiura – założycielka portalu Inwestycjewkurortach.pl, Paweł Kobierski, Prezes Zarządu Sun & Snow Real Estate, Marcin Dumania – Prezes Zarządu Sun & Snow Wynajem Apartamentów oraz Jakub Suchoń, adwokata z Kancelarii Paprocki Wojciechowski & Partnerzy.
Eksperci wyjaśnili podstawowe różnice pomiędzy modelami inwestowania w nieruchomości rekreacyjne, omówili czynniki decydujące o potencjalnym sukcesie inwestycji, a także szczegółowo przedstawili aspekty franczyzy/ sprzedaży apartamentów pod marką znanej sieci hotelowej. Dyskutowano też o kondycji rynku wynajmu nieruchomości w Polsce, oceniając perspektywicznie sens inwestowania w nieruchomości w kraju w kontekście trendów do inwestowania np. w Hiszpanii.
Modele inwestycji na rynku nieruchomości w miejscowościach wypoczynkowych
Rynek nieruchomości zlokalizowanych w miejscowościach wypoczynkowych opiera się na trzech głównych modelach inwestycyjnych:
Drugi dom (second home) – to nieruchomość nabywana na własny użytek jako miejsce wypoczynku i prywatny azyl. Właściciel użytkuje lokal zgodnie z własnymi potrzebami,
bez nastawienia na generowanie zysków.
Aparthotele – to obiekty łączące cechy tradycyjnych apartamentów z infrastrukturą hotelową (np. kawiarnia, basen, restauracja). Właściciele mogą korzystać z lokalu w określonych terminach, a w pozostałym czasie nieruchomość jest wynajmowana przez operatora.
Condohotele – model inwestycyjny wywodzący się z lat 50. XX wieku w Stanach Zjednoczonych. Polega na podziale dużego obiektu hotelowego na mniejsze, samodzielne lokale z odrębnymi księgami wieczystymi, będące własnością prywatnych inwestorów. W Polsce condohotele zyskały popularność po 2000 roku – pierwszy tego typu obiekt powstał w Jastarni.
Specyfika inwestycji w condohotele
W Polsce model condohoteli opiera się na sprzedaży lokali prywatnym inwestorom z obietnicą gwarantowanej stopy zwrotu (zazwyczaj 7-10% rocznie). Środki ze sprzedaży umożliwiają sfinansowanie budowy, a operator zobowiązuje się do zarządzania obiektem oraz wypłaty ustalonego zysku właścicielom.
Z perspektywy gościa hotelowego condohotele często nie różnią się od tradycyjnych hoteli – klienci nie mają świadomości, że wynajmowany pokój jest własnością prywatnej osoby. W rzeczywistości każdy lokal ma odrębną księgę wieczystą, a jego właściciel podpisuje z operatorem umowę dzierżawy.
Należy podkreślić, że condohotele to inwestycje nastawione na generowanie zysków, a nie na osobiste użytkowanie. Właściciel zawiera długoterminową umowę z operatorem, która często ogranicza możliwość rezygnacji lub swobodnego korzystania z lokalu. Kluczowym czynnikiem sukcesu w tym modelu jest wysoki poziom obłożenia – optymalny wskaźnik wynosi około 60% rocznie. Obiekty zlokalizowane w mniej atrakcyjnych turystycznie miejscowościach, gdzie obłożenie nie przekracza 50%, mogą generować straty.
Ryzyka i ograniczenia związane z condohotelami
Jednym z największych wyzwań jest brak elastyczności umów. W przypadku umowy zawartej na czas określony, bez klauzul umożliwiających jej wcześniejsze rozwiązanie, właściciel nie ma możliwości wycofania się z inwestycji. Tego rodzaju umowy często pomijają istotne zapisy, co może prowadzić do problemów w długoterminowej perspektywie, zwłaszcza jeśli operator nie wywiązuje się z zobowiązań.
Dodatkowym ryzykiem jest powiązanie rentowności z działalnością operatora – jeżeli obiekt nie generuje odpowiednich przychodów, właściciel nie otrzymuje obiecanej stopy zwrotu. W przypadku trudności finansowych operatora, inwestorzy mają ograniczone możliwości odzyskania zainwestowanych środków lub zmiany warunków współpracy.
Porównanie condohoteli z apartamentami wakacyjnymi
Grupa Sun & Snow koncentruje się na modelu apartamentów wakacyjnych, który oferuje większą elastyczność w porównaniu do condohoteli. W tym modelu właściciel ma swobodę korzystania z nieruchomości w wybranych terminach, a w pozostałym czasie lokal jest wynajmowany turystom. Wynagrodzenie operatora zależy od faktycznych przychodów – Grupa Sun & Snow stosuje podział zysków w proporcji 27% dla operatora i 73% dla właściciela. W przypadku braku przychodów, żadna ze stron nie generuje zysku.
Główne różnice między condohotelami a modelem reprezentowanym przez Grupę Sun & Snow:
Płynność inwestycji – apartamenty Sun & Snow można w każdej chwili sprzedać, a umowa ma trzymiesięczny okres wypowiedzenia. W przypadku condohoteli sprzedaż jest znacznie bardziej skomplikowana i zależna od warunków umowy oraz sytuacji rynkowej.
Elastyczność użytkowania – właściciele apartamentów wakacyjnych mają większą swobodę korzystania z nieruchomości. W condohotelach korzystanie z lokalu przez właściciela jest ograniczone do określonych terminów i warunków umowy.
Zarządzanie obiektem – w przypadku apartamentów Sun & Snow właściciel ma możliwość zmiany operatora, jeśli nie jest zadowolony z jakości zarządzania. W condohotelach taka zmiana jest utrudniona lub niemożliwa, co wiąże właściciela z jednym podmiotem na długie lata.
Wpływ czynników rynkowych na rentowność
Rentowność inwestycji w condohotele zależy od wielu zmiennych, takich jak lokalizacja, poziom obłożenia, koszty operacyjne oraz model współpracy z operatorem. W przeszłości osiąganie 7-10% rocznej stopy zwrotu było łatwiejsze ze względu na niższe koszty budowy i korzystniejsze warunki finansowania. W obecnych realiach wzrost kosztów kredytów oraz wyższe wymagania kapitałowe sprawiają, że osiągnięcie deklarowanych zysków jest trudniejsze.
Przy wyborze inwestycji kluczowe znaczenie mają:
Lokalizacja (preferowane są dynamicznie rozwijające się miejscowości turystyczne).
Standard i unikalność apartamentu (np. dodatkowe udogodnienia jak sauna, duży taras).
Transparentność umowy z operatorem i elastyczność w zakresie jej rozwiązania.
Perspektywy rynku
Rynek condohoteli w Polsce nadal się rozwija, jednak inwestorzy coraz częściej preferują bardziej elastyczne modele, takie jak apartamenty wakacyjne. Zmieniające się oczekiwania klientów, rosnące koszty oraz ograniczenia związane z długoterminowymi umowami skłaniają do poszukiwania alternatywnych form inwestycji.
W dłuższej perspektywie kluczowe dla sukcesu będą takie czynniki jak: jakość zarządzania, odpowiednia lokalizacja oraz możliwość swobodnego dysponowania nieruchomością. Wzrost zainteresowania modelami opartymi na podziale zysków wskazuje na rosnącą świadomość inwestorów i ich dążenie do większej kontroli nad własnym kapitałem.
Paweł Kobierski, Prezes Zarządu Sun & Snow Real Estate
Grupa Sun & Snow ma blisko 17 lat doświadczenia zarówno w wynajmie i zarządzaniu apartamentami, jak i w ich planowaniu, budowie, dlatego wiemy, jak ważne jest optymalizowanie przestrzeni wspólnych. Niektóre oferty kuszą inwestorów bogatym zapleczem; na wizualizacjach ogromne baseny, strefy SPA, siłownie, sale konferencyjne wyglądają atrakcyjnie, ale takie przestrzenie generują jednak naprawdę wysokie koszty utrzymania i zarządzania, którymi obciążeni są później właśnie właściciele apartamentów. Istnieją przypadki, gdzie koszty związane z zarządzaniem i utrzymaniem całego obiektu znacznie przekraczały dochody z wynajmu apartamentów condo. W naszych inwestycjach dbamy o to, by strefy relaksu zachęcały turystów do odwiedzenia obiektu, zaś koszty ich utrzymania nie były zbyt wysokie.”
Marcin Dumania, Prezes Zarządu Sun & Snow Wynajem Apartamentów
Apartamenty condo często są sprzedawane z obowiązkowym pakietem wyposażenia pod klucz – inwestor ma więc i w tym obszarze bardzo ograniczony wpływ na wystrój własnego lokalu. Kusząca propozycja, bo zdejmuje z kupującego obowiązek urządzenia apartamentu, ale co innego propozycja urządzenia pod klucz, a czym innym jest obowiązek. Warto przemyśleć umowę, w której jako właściciele apartamentu mamy związane ręce. Poza tym doświadczenie pokazuje, że pewna różnorodność wystroju wnętrz apartamentów w danym obiekcie tylko zwiększa jego potencjał – bo turysta ma wybór i może odpocząć w takim apartamencie, jaki akurat jemu się podoba.”
Jacek Tokarski, CEO Hotel Investment & Development Advisory, ekspert rynku i CEO HIDA
Inwestować warto w miejsca z potencjałem. Co ciekawe, miejscowości, które z pozoru wydają się być już nasycone apartamentami i hotelami, to miejscowości, w których – wraz z napływem inwestycji i turystów – następuje dalszy, bardzo dynamiczny rozwój, a więc ich potencjał nadal rośnie. Takim przykładem może być Białka Tatrzańska, która rozwija się tak dynamicznie, że już stała się poważną konkurencją dla Zakopanego. Warto wziąć także pod uwagę miejscowości, gdzie mało jest jeszcze nowoczesnych obiektów, takim kurortem jest z pewnością Świeradów Zdrój.
W Świeradowie jest spora infrastruktura turystyczna; wyciąg kolejki gondolowej trasy narciarskie oraz dostęp do 80 km górskich tras rowerowych, ale w tym kurorcie na razie brakuje inwestycji z basenami, restauracjami czy nowoczesnym SPA. Jest tu za to bardzo dużo apartamentów poprzedniej generacji, pozbawionych ciekawej infrastruktury w obiektach, tak więc inwestycja w nowoczesny projekt z bogatą infrastrukturą ma tu spory potencjał i jest godną rozważenia opcją inwestycyjną, bo wraz z napływem nowych inwestycji kurort ten będzie się rozwijał.
