Dlaczego gminy nie sprzedają działek?

Statystyczna nieruchomość gruntowa, wystawiona na sprzedaż, szuka nabywcy od kilku miesięcy do najwyżej dwóch lat. Tak jest jednak jedynie w przypadku gruntów prywatnych. Należące do jednostek samorządu terytorialnego działki mogą czekać na zakup nawet kilkakrotnie dłużej.

Miasta i gminy mają dwojaki cel w sprzedaży gruntów, którymi dysponują. Po pierwsze uzyskują w ten sposób znaczące środki finansowe, po drugie przyciągają inwestorów, którzy tworzą miejsca pracy i rozwijają infrastrukturę regionu. Część ogłoszonych przetargów nie odbywa się jednak z powodu braku chętnych. W tej sytuacji samorządowe grunty zamiast przynosić dochody, pozostają nieużywane. 

Uwarunkowania rynku

Do połowy bieżącego roku ceny gruntów nieznacznie rosły, jednak w kolejnych miesiącach odnotowano ich spadek. Mimo to powszechnie uważa się, że wciąż warto w nie inwestować, stanowią bowiem z jedną najpewniejszych długoterminowych lokat kapitałowych. Zważywszy, że rynek nieruchomości w USA poprawia się, można spodziewać się, że w Europie Zachodniej, nastąpi tendencja zwyżkowa, co będzie mieć również przełożenie na rynek polski.  Taka sytuacja ma wpływ na podmioty krajowe zarówno prywatne, jak i publiczne.

Reklama dźwignią handlu

W myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami zarząd jednostki samorządu terytorialnego jest zobowiązany podać informacje o ogłoszeniu przetargu w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości (art. 38 ust. 2 GospNierU). Jeśli cena wywoławcza miałaby przekroczyć 50 000 zł, wymagana jest dodatkowo informacja w prasie lokalnej. Na tym niektóre gminy poprzestają. W ten sposób reklama nie dociera do potencjalnych inwestorów z poza regionu. Jeśli gruntu nie zakupią mieszkańcy czytający lokalne gazety lub śledzący BIP, może on szukać nabywcy przez wiele następnych lat. Z roku na rok sytuacja się jednak poprawia. Coraz więcej samorządów korzysta z taniej reklamy internetowej. Umieszczenie ogłoszenia na renomowanym portalu to najwyżej kilkaset złotych w skali roku, a więc kwota znikoma w porównaniu do ceny działki, którą może uzyskać jednostka samorządu terytorialnego.

Wycena

Jeśli informacja o możliwości zakupu działki dotarła do potencjalnych adresatów, a mimo to grunt nie znalazł nabywcy w ciągu roku, prawdopodobnie został wyceniony zbyt wysoko. Grzegorz Rutkowski, prezes spółki AukcjeZiemi.pl, potwierdza: – Przy identycznych nakładach na reklamę, nieruchomości należące do samorządów najdłużej czekają na nabywcę, mimo że ich ogłoszenia są przygotowane bardziej profesjonalnie niż w sektorze prywatnym. Wynika to z wycen nieadekwatnych do sytuacji rynkowej. Jednostki samorządu terytorialnego obowiązują obostrzenia w określaniu kwoty bazowej, od jakiej rozpocząć ma się przetarg. Wycena musi zostać wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego. Może się również zdarzyć, że opinia uległa dezaktualizacji. Przykładowo mogła uwzględniać przyszłą inwestycję (np. naprawę drogi, instalację na niej oświetlenia, powstanie centrum handlowego), która ostatecznie nie została zrealizowana. Jednak szukanie oszczędności skłania samorządy, aby nie ponawiać wyceny. Nieruchomość wystawiona na sprzedaż, a nie znajdująca nabywcy nie przynosi gminie dochodu.

Zarówno koszty poniesione z powodu działań marketingowych, jak i ponownej usługi rzeczoznawcy majątkowego powinny być traktowane przez gminę jako inwestycja. Spodziewanym zyskiem będzie wówczas nie tylko zastrzyk gotówki, ale również szansa na inwestycje, tworzące nowe miejsca pracy i rozbudowujące infrastrukturę.