PLGBC 
Komentarz
Elżbieta Rotblum,
Członkini Zarządu, Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego PLGBC
Koordynator ds. Zrównoważonego Rozwoju, Skanska Property Poland
Co zmienił COVID w przestrzeniach biurowych?
Czy biura będą wciąż potrzebne?
Wielu już kwestionowało, czy biura będą nadal wyrastać jak grzyby po deszczu w polskich miastach. Jednak COVID-19 pokazał, że dla wielu grup pracowników, miedzy innymi tych, którzy mają pod opieką dzieci, biura stały się wyspą skupienia, podczas gdy dom pozostaje centrum wszelkich aktywności podejmowanych przez domowników. Mówię to z perspektywy przedsiębiorczej mamy, która stara się tak zarządzać swoim domostwem (ale i komfortem właśnie!), aby oboje rodziców znaleźli czas na pracę w warunkach umożliwiających skupienie, a jednocześnie zapewniających bezpieczeństwo. Moim zdaniem biuro to idealne do tego miejsce.
Spółka biurowa Skanska regularnie bada podejście pracowników biurowych w dużych ośrodkach miejskich w Polsce i regionie Europy Środkowo-Wschodniej do pracy w biurze oraz do pracy z domu w trakcie trwającej pandemii. Pewne trendy bardzo wyraźnie się zmieniają, a niektóre na dobre wpisały się w polski krajobraz biurowy. Na przykład od czasu wiosennej edycji badania wzrosła liczba osób pracujących wyłącznie z biura, ale niezmiennie najbardziej preferowany jest hybrydowy model pracy, gdzie do biura przychodzi się 3-4 razy w tygodniu. Hybrydowe podejście z dużym prawdopodobieństwem pozostanie z nami także po zakończeniu pandemii.
Jak wynika z doświadczeń i obserwacji Skanska, najemcy poszukują elastycznych rozwiązań, dzięki którym dostosują przestrzeń biurową do bieżących potrzeb – zarówno całej firmy, jak i indywidualnych pracowników. Coraz więcej firm decyduje się na opcję biura w wersji core&flex, czyli połączenie tradycyjnej powierzchni biurowej z rozwiązaniami elastycznymi. To umożliwia dynamiczne zarządzanie przestrzenią. Niezależnie od wielkości biura, dziś powierzchnia musi być zaprojektowana tak, by można było ją wykorzystywać na wiele sposobów (pokoje do pracy cichej, budki telefoniczne, sale do pracy kreatywnej, pomieszczenia do integracji oraz nieco mniej formalnych spotkań).
Nowe trendy, polityki – czy biurowce nadążą za zmianami?
Do kluczowych trendów na rynku biurowym należy na pewno coraz większe zainteresowanie kwestiami z obszaru „Environmental, Social and Governance” (ESG). Ten obszar jest na ustach deweloperów, inwestorów i najemców. Ledwo zaczęliśmy się zaznajamiać z podkategoriami tych trzech filarów w obszarze nieruchomości, a już zaistniała potrzeba rozeznania tematu taksonomii, która, choć z podatkami ma mało wspólnego, to poważnie wpłynie na decyzje deweloperskie i inwestorskie. W mojej ocenie w kolejnych latach może ona dokonać swoistej czystki pośród budynków, które nie są niskoemisyjne, energooszczędne, a za to są mało atrakcyjne, szczególnie dla funduszy inwestycyjnych, które najszybciej rozeznały się w temacie. W efekcie ich strategie inwestycyjne już dziś zawierają zapisy dotyczące inwestowania określonej części środków, którymi zarządzają, w aktywa spełniające określone wymogi pod kątem środowiskowym (redukcja śladu węglowego), odpowiedzialności społecznej oraz ładu korporacyjnego. Zainteresowanie inwestorów tego typu aktywami będzie miało istotny wpływ na kształtowanie się rynku nieruchomości w 2022 roku i kolejnych latach.
Innym istotnym trendem, na który chciałabym zwrócić uwagę, jest fakt, że w centrum pozostaje użytkownik – to jego potrzebom i preferencjom podporządkowywane są biura. Tu też pojawia się nowy obszar zmian – powoli przechodzimy z ekonomii doświadczania w ekonomię transformacji, w której użytkownik ma nie tylko zatopić się w doświadczaniu. W ekonomii transformacji (będącej ewolucją ekonomii doświadczania), która – patrząc pod kątem piramidy potrzeb Maslowa – stanowi jej szczyt, liczy się dotarcie do “duszy biznesu” i uzyskanie z niego autentycznych, szczerych, transformujących na poziomie duszy odbiorcy, usług i doświadczeń.
Jedną z coraz mocniej widocznych potrzeb jest elastyczność – zarówno pod względem wyboru miejsca pracy, jak i czasu wykonywania zadań. Aby zachęcić pracowników z pożądanymi kompetencjami, pracodawcy muszą wykazać się zrozumieniem tego typu potrzeb i tak zorganizować pracę, aby móc tę elastyczność zapewnić. Jak wynika z badania przeprowadzonego na pracownikach z dużych miast przez firmę analityczno-badawczą Zymetria na zlecenie spółki biurowej Skanska, co drugi respondent zapytany o idealny model pracy wskazał pracę w biurze przynajmniej przez większość tygodnia, a home office jest preferowany jedynie przez 16% ankietowanych. Choć wymuszony sytuacją pandemiczną, model hybrydowy pozostanie z nami na stałe, co oznacza konieczność dostosowania się do tej sytuacji przez deweloperów. Poza pracą z domu i z biura, pracownicy mogą chcieć korzystać również z innych lokalizacji, w duchu „work from anywhere” albo biur satelickich, położonych w mniejszej odległości od miejsca zamieszkania pracownika niż główne siedziby.
Funkcjonalne biura w dobrych lokalizacjach, zaprojektowane tak, aby wspierać pracę w skupieniu i procesy kreatywne, realizowane w pojedynkę i w zespole, od lat stanowią istotny element oferty pracodawców. Pandemia wymusiła przejście na tryb pracy zdalnej, jednak z czasem pracownicy zaczęli wracać do biur. Zapewnienie wysokich standardów bezpieczeństwa, potwierdzonych wymagającymi certyfikatami, m.in. WELL Health-Safety Rating, może mieć istotny wpływ na decyzję o pracy w biurze. Aby zachęcić użytkowników do korzystania z biur, deweloperzy muszą dbać o wysokie standardy bezpieczeństwa. Co więcej – jak wynika z cytowanego już powyżej badania – ponad połowa pracowników biurowych oczekuje dodatkowych aktywności w biurze. Spotkania z interesującymi ludźmi, masaże, dostęp do darmowych posiłków – to najczęściej wymieniane rozwiązania, które mogą zachęcić do wizyty w biurze. Aby pracodawcy mogli swoim pracownikom takie aktywności oferować, biura muszą być odpowiednio zaprojektowane – dobrze wyposażona kuchnia, multifunkcyjne przestrzenie, kąciki relaksu, pokoje skupienia/odosobnienia to tylko niektóre rozwiązania, które stają się standardami w odpowiedzi na oczekiwania użytkowników.
Przed branżą real estate stoi więc kolejne ekscytujące i ważne wyzwanie, któremu tylko najlepsi sprostają.
Czy COVID-19 pomógł zadbać o wellbeing pracowników?
Rynek pracownika trwa już od jakiegoś czasu, COVID-19 uwypuklił w pełni potrzeby i wymagania człowieka względem jego środowiska pracy – biura. Z trochę pasywnego odbiorcy „nowoczesnego biura w centralnej lokalizacji w stolicy” (czy też w innym mieście), szytego na miarę potrzeb rozwojowych danej firmy i jej planów kadrowych, stał się on centralnym jego kreatorem i influencerem. Kluczowym bowiem stało się doświadczanie przez niego przestrzeni i poczucie, że daje mu ona coś więcej niż zacisze jego własnych czterech kątów. Wielu pracodawców zmienia obecnie swoje siedziby na nakierowane na potrzeby pracowników. Widać to m.in. po gwałtownej przebudowie “Mordoru”, który nie bardzo mógł się pochwalić ludzką renomą…
W trakcie niemal 2-letniego już doświadczenia pandemii pracownicy przyzwyczaili się do sytuacji i wypracowali zastępczą rutynę, co umożliwiło im lepsze zarządzanie ich „work-life balance” niż na początku globalnego kryzysu zdrowotnego. Niewątpliwie miało to pozytywny wpływ na ich ogólny dobrostan. Jednocześnie wielogodzinna praca w domowych warunkach, często niesprzyjających prawidłowej postawie ciała, nieodpowiednio oświetlonych, bez klimatyzacji, nie pozostaje bez wpływu na kondycję fizyczną i efektywność pracowników. Nie należy jednak zapominać, że praca pełni też rolę integracyjną i kulturotwórczą, co w warunkach pracy z domu jest ograniczone przez poleganie na interakcjach za pomocą zdalnych kanałów komunikacji. Przebadani przez firmę Zymetria na zlecenie Skanska Polacy pracujący w biurach w dużych ośrodkach miejskich, wskazywali na niekorzystny wpływ home office na relacje społeczne (45% ankietowanych dostrzega negatywne skutki w tym obszarze). Według polskich pracowników, na pracy zdalnej cierpi też integracja nowych pracowników (45%) oraz praca zespołowa (38%). Zmiana modelu pracy i pozostawianie przez dłuższy czas w domowym biurze wpływa m.in. na samopoczucie pracowników. Polskim pracownikom biurowym pracującym głównie w domu najbardziej doskwiera samotność, czują dyskomfort w pracy oraz frustrację, co przekłada się na ich mentalny dobrostan. Ze wspomnianych wcześniej badań wynika, że 75% polskich pracowników biurowych uważa, że pracodawca powinien zagwarantować im wsparcie w tym zakresie, co sugeruje, że programy w obszarze wellbeing są przyszłością w odpowiednim zarządzaniu talentami.
