Duża aktywność flipperów na rynku nieruchomości

Flipperzy to mistrzowie szybkiego przekształcania nieruchomości w zysk. Już od początku 2024 roku uzupełniają portfele mieszkań, aby wprowadzić je do sprzedaży w momencie, gdy na rynek napłynie fala beneficjentów rządowego programu „Mieszkanie na start”.

Pojęcie „flipperzy na rynku nieruchomości” odnosi się do inwestorów: osób prywatnych lub firm, którzy kupują nieruchomości głównie w celu szybkiego przekształcenia i odsprzedaży ich w krótkim okresie. Nabywcy sprzedaży dokonują zwykle po dokonaniu poprawek lub renowacji mających na celu zwiększenie wartości nieruchomości. Celem flipperów jest wygenerowanie jak największego zysku w możliwie krótkim czasie, a proces ten nazywa się „flippingiem nieruchomości”.

 Jak działają flipperzy na rynku pierwotnym?

Flipperzy doskonale znają rynek nieruchomości, zawsze trzymają rękę na pulsie, dlatego są jednymi z pierwszych, którzy zgłaszają się do deweloperów. Zanim przeprowadzą transakcję, decydują o tym, czy remontują lokal, czy też go zostawiają go w stanie deweloperskim.

 Główne kroki flipperów działających na rynku pierwotnym:

• Faza zakupu: flipperzy nabywają nieruchomości na etapie planowania lub budowy, korzystając z promocyjnych cen oferowanych przez deweloperów dla wczesnych nabywców lub nieruchomości w mniej korzystnych lokalizacjach.
• Dokładna analiza inwestycji: nabywcy lokali z rynku pierwotnego dokładnie analizują potencjalne inwestycje. Oceniają koszty zakupu, przyszłe wartości nieruchomości po zakończeniu budowy oraz możliwość wprowadzenia zmian czy ulepszeń, które zwiększą ich wartość.
• Wybór lokalizacji i projektów: inwestorzy mogą skupiać się na specyficznych lokalizacjach lub typach nieruchomości, które uważają za atrakcyjne z punktu widzenia potencjalnej wartości wzrostu. Wybierają projekty z potencjałem do wprowadzenia zmian czy ulepszeń, które przyniosą dodatkową wartość.
• Negocjacje z deweloperami: flipperzy często negocjują ceny zakupu z deweloperami, zwłaszcza jeśli kupują nieruchomości w większych ilościach lub są gotowi dokonać szybkiego zakupu.

– Warto wiedzieć, że od 1 lipca 2023 r. weszła w życie nowelizacja Ustawy Deweloperskiej, która przewiduje zakaz „handlowania” cesjami z umów deweloperskich. Oznacza to, że można sprzedać tylko jedną cesję raz na trzy lata. Ponadto jedynie I i II grupa podatkowa jest wyłączona z regulacji, czyli najbliższa rodzina. Wierzytelności wynikające z umowy rezerwacyjnej mogą być sprzedawane wyłącznie w formie aktu notarialnego. Tym samym rząd ukrócił proceder zawierania umów obejmujących rezerwację kilku lub nawet kilkunastu lokali przez jednego nabywcę, który następnie – za stosowną opłatą – przenosił je na właściwych nabywców. Co ważne, nowela Ustawy Deweloperskiej nie obejmuje osób prowadzących działalność gospodarczą, ale jedynie osoby fizyczne, które kupują mieszkania w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych – komentuje Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home.

• Wprowadzenie poprawek i ulepszeń: po zakupie nieruchomości inwestorzy mogą wprowadzać zmiany, ulepszenia czy dostosowania zgodnie z aktualnymi trendami i preferencjami rynku, aby zwiększyć jej atrakcyjność i wartość.
• Sprzedaż przed odbiorem nieruchomości: zamiast czekać na zakończenie budowy, flipperzy mogą sprzedawać nieruchomość na etapie budowy lub tuż po jej zakończeniu, wykorzystując wzrost cen i popytu na rynku.
• Szybka sprzedaż po odbiorze nieruchomości: po zakończeniu budowy nabywcy lokalu mogą szybko sprzedawać nieruchomość, aby zminimalizować koszty utrzymania i uzyskać szybki zwrot z inwestycji.

Jak wyglądają działania flipperów na rynku wtórnym?

Flipperzy na wtórym rynku nieruchomości szukają lokalu w okazyjnej cenie, przeprowadzają jego szybką renowację lub modernizację, a następnie odsprzedają z zyskiem w możliwie krótkim czasie.

Oto przegląd głównych kroków, które flipperzy podejmują w działalności na rynku wtórnym:

• Znalezienie okazji inwestycyjnej: inwestorzy poszukują nieruchomości dostępnych poniżej rynkowej wartości, zazwyczaj są to mieszkania sprzedawane w niskiej cenie z powodu zaniedbania, potrzeby remontu czy szybkiej sprzedaży.
• Analiza finansowa: przed zakupem nieruchomości inwestorzy przeprowadzają dokładną analizę finansową, tzn.: oceniają koszt zakupu, przewidywane koszty remontu oraz wartość po remoncie, aby oszacować potencjalny zysk.
• Negocjacje i zakup: flipperzy negocjują cenę zakupu mieszkania, starając się uzyskać jak najniższą cenę. Po uzgodnieniu warunków dokonują zakupu nieruchomości.
• Remont i modernizacja: po zakupie lokalu inwestorzy przystępują do remontu lub modernizacji. Ich celem jest podniesienie wartości nieruchomości poprzez poprawę jej stanu i wyglądu.
• Sprzedaż nieruchomości: po zakończeniu remontu nabywcy wystawiają nieruchomość na sprzedaż. Starają się sprzedać lokal w możliwie krótkim czasie, aby zminimalizować koszty utrzymania i zwiększyć zysk.
• Zysk: po sprzedaży nieruchomości flipperzy odzyskują zainwestowane środki oraz uzyskują zysk z różnicy między ceną zakupu a ceną sprzedaży, pomniejszony o koszty zakupu, remontu i sprzedaży.

Kredyt „Mieszkanie na start” a działania flipperów

Rządowy kredyt „Mieszkanie na start” ma pomóc młodym Polakom w zakupie pierwszego mieszkania na warunkach dużo korzystniejszych niż tradycyjny kredyt komercyjny. Program skierowany jest do singli, małżeństw oraz par bez ślubu. O dofinansowanie mogą ubiegać się osoby bezdzietne do 35. roku życia, osoby z przynajmniej jednym dzieckiem (bez limitu wieku dziecka) oraz osoby mające jedno mieszkanie i przynajmniej trójkę dzieci (rodziny z co najmniej trojgiem dzieci mogą skorzystać z preferencyjnego kredytu na zakup kolejnej nieruchomości, by poprawić swoje warunki bytowe).

Ważne jest także kryterium dochodowe. Limit dochodowy ustalono na poszczególnych poziomach. Dzięki programowi beneficjenci mogą uzyskać kredyt o oprocentowaniu wynoszącym nawet 0 procent na pierwsze mieszkanie. Dopłaty do kredytu można uzyskać na pierwsze 60 lub 120 rat.

– Program planowo powinien ruszyć w drugiej połowie 2024 r., szacuje się, że w tylko w bieżącym roku z programu może skorzystać ok. 50 tys. osób. Jest to dobra wiadomość dla flipperów, którzy już teraz przygotowują się do ożywienia na rynku nieruchomości. Pożytkują okres przejściowy na robienie zapasów, magazynowania aktywów, szukania atrakcyjnych lokali, by wykorzystując dynamikę rynku, sprzedać je z zyskiem. Inflacja spada, według szacunku Głównego Urzędu Statystycznego w marcu wyniosła 1,9 procent, dlatego inwestorzy liczą na obniżkę stóp procentowych i poprawę dostępności kredytów mieszkaniowych. Już zauważamy zwiększone zainteresowanie nabywców lokami z naszych inwestycji: Miasteczko Jutrzenki oraz Fabrica Ursus, a program jeszcze nie ruszył – mówi Mariola Żak z Aurec Home.

 Zysk kontra ryzyko flipperów 

Inwestycja w nieruchomości może być dobrym sposobem na pomnożenie majątku, a w niektórych przypadkach staje się podstawowym źródłem dochodu. Eksperci szacują, że przeciętna zyskowność flippu wynosi 10-15% wartości inwestycji. Doświadczeni flipperzy mogą zarobić na jednej nieruchomości w granicach 40-70 tys. zł.

Należy jednak podkreślić, że takie przedsięwzięcie obarczone jest pewnym ryzykiem. W przypadku lokali z rynku wtórnego flipperzy powinni zwrócić uwagę na koszty remontu, które mogą być wyższe niż początkowo przewidywano. Z kolei na zyskowność inwestycji na rynku pierwotnym może wpłynąć szereg czynników tj.: zmienne warunki rynkowe, opóźnienia w budowie czy zmiany w przepisach budowlanych. Ponadto, inwestorzy powinni również uwzględniać podatek od zysków kapitałowych oraz inne opłaty związane z zakupem i sprzedażą nieruchomości (wpis do księgi wieczystej, taksa notarialna, czy podatek PCC przy zakupie nieruchomości). Stopa zwrotu z inwestycji uzależniona jest również od czasu zakupu do finalizacji transakcji. Dlatego ważne jest, aby flipperzy dokładnie analizowali potencjalne inwestycje i byli przygotowani na różne scenariusze.