Clear Communication Group 
Według danych prezentowanych przez Narodowy Bank Polski, w połowie roku liczba mieszkań w ofercie deweloperów wystawionych na rynek w 6 największych miastach przekroczyła 60 tys., w tym ponad 13 tys. mieszkań już gotowych. To dwukrotnie więcej niż wynosi roczny poziom sprzedaży na tych rynkach. Średni czas sprzedaży nowego mieszkania można szacować na dwa lata, a na rynku wtórnym na 6 miesięcy. Dodatkowo, dane GUS za trzeci kwartał 2012r. pokazują, że w tym czasie oddano do użytku blisko 37 tys. nowych mieszkań oraz rozpoczęto budowę 36 tys. kolejnych, jest to jednak spadek aż o 26 proc. w porównaniu z analogicznym okresem roku 2011.
Same statystyki, jak zauważają eksperci NBP mogą być jednak mylące. Przyśpieszenie budowy mieszkań przez deweloperów mogło być bowiem konsekwencją wejścia w życie przepisów ustawy deweloperskiej nakładającej obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych dla nowo rozpoczynanych inwestycji (czyli wprowadzonych do sprzedaży po 29 kwietnia 2012 roku). Wprowadzenie do sprzedaży tak dużej liczby mieszkań przez deweloperów oznacza, że mogą je oni budować przez najbliższe 2 – 3 lata. Drugim powodem jest wygaszanie z końcem roku programu dopłat do kredytów hipotecznych – Rodzina na swoim. Te dwa czynniki mogły powodować, że deweloperom zależało na wprowadzeniu na rynek jak największej liczby mieszkań i w najbliższych latach nie będą rozpoczynali nowych inwestycji, czekając na dalszy rozwój sytuacji.
Podobne wnioski przedstawiają w najnowszym raporcie AMRON-SARFIN eksperci ZBP. Oni także zwracają uwagę, że deweloperzy starali się wprowadzić do oferty jak najwięcej mieszkań przed wejściem w życie przepisów ustawy nakładającej na nich obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych.
Jednocześnie, od 2006 roku spadła dostępność kredytów na zakup nieruchomości, co jeszcze istotniej wpływa na popyt na mieszkania. NBP mierzy dostępność kredytu poprzez wyliczenie jaką wielokrotność miesięcznego wynagrodzenia możemy pożyczyć w banku, z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu.
Mniejszą dostępność kredytu równoważy jednak realny spadek cen ofertowych i transakcyjnych mieszkań, który obserwujemy w zasadzie od roku 2007. Dostępne są dane za III kwartał, z których wynika, że ceny transakcyjne mieszkań są obecnie na podobnym poziomie, jaki oglądaliśmy pod koniec 2006 roku.
Ceny transakcyjne mieszkań w największych miastach osiągnęły (według NBP), poziom porównywalny z tym sprzed boomu mieszkaniowego z lat 2006 – 2008. Jak to możliwe, kiedy średnia cena nowego mieszkania w Warszawie wynosi nieco mniej niż 7000 za metr kwadratowy? Nominalnie ceny są dziś wyższe o około 30 proc. niż w roku 2006, jednak po uwzględnieniu inflacji oraz siły nabywczej pieniądza okazuje się, że ich poziom jest już obecnie porównywalny. Dane NBP w tym zakresie pokazują, iż średnia cena metra kwadratowego w Polsce jest dziś realnie wyższa od tej z początku 2006 roku o około 9 proc. Można oceniać, że 10 proc. to dziś mniej więcej poziom obniżki ceny kupowanego mieszkania, jaki można osiągnąć w toku negocjacji cenowych z deweloperem czy też właścicielem mieszkania na rynku wtórnym.
Biorąc pod uwagę oszczędności, jakie daje możliwość skorzystania z programu Rodzina na swoim, realny koszt zakupu nowego mieszkania na kredyt przed końcem roku może być aż o 20 proc. niższy niż pod koniec roku 2006.
Dodatkowo, patrząc na koszty kredytów hipotecznych trzeba uwzględniać spadek miesięcznych rat wynikających z obniżki stóp procentowych, której dokonała Rada Polityki Pieniężnej na początku listopada i grudnia oraz prognozować, że do połowy przyszłego roku stopy mogą zostać obniżone jeszcze nawet o 1 punkt procentowy.
Powyższe analizy wskazują, że ostatnie dni roku 2012 mogą być bardzo dobrym czasem na podjęcie decyzji o zakupie mieszkania z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, tak, aby możliwe było złożenie wniosku o kredyt z dopłatą.
Sytuacja zmieni się znacznie po wygaśnięciu programu Rodzina na swoim – nie wiemy bowiem, kiedy obowiązywać zacznie nowy program zapowiedziany przez rząd – „Mieszkanie dla młodych” oraz jak ostatecznie kształtować się będą jego założenia.
Ostatnie dni Rodziny na Swoim
Skorzystanie z programu Rodzina na Swoim możliwe będzie, jeśli wniosek kredytowy złożony zostanie przed końcem roku. Eksperci Invigo sprawdzili, jak w ostatnich tygodniach obowiązywania programu przedstawiają się oferty banków. Do ich porównania przyjęto, że kredytobiorca zamierza nabyć mieszkanie w Warszawie o wielkości 70 metrów kwadratowych, o wartości 400 tys. złotych i chce ten zakup w całości skredytować, czyli nie posiada żadnego wkładu własnego. Kredyt udzielany będzie na 30 lat.
Dzięki skorzystaniu z kredytu z dopłatą, dla analizowanego przykładu możliwe jest uzyskanie oszczędności na poziomie 80 tys. zł. Tyle bowiem stanowić będą łącznie dopłaty do odsetek. Obecnie średnia rata wyniesie bowiem 1681 złotych, podczas gdy rata kredytu bez programu Rodzina na swoim to średnio 2521 (dla 12 banków, które udzielą dziś kredytu o wybranych parametrach). Różnica w racie wynosi więc średnio aż 840 zł miesięcznie.
W ostatnich dniach obowiązywania programu Rodzina na Swoim kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości kredytu udzieli 12 banków. Najniższą marżę oraz najniższą ratę nominalnie klient zapłaci w Alior Banku. Jednak aby uzyskać takie warunki klient będzie musiał wykupić dodatkowo przedstawiane przez bank ubezpieczenie na życie na 5 lat, którego koszt to ponad 38 tys. zł. Drugi bank w którym zapłacimy najniższą ratę kredytu, BNP Paribas także wymaga 5-cio letniego ubezpieczenia, jednak jego łączny koszt to niecałe 15 tys. zł. Porównując nie tylko wysokość podstawowej raty kredytu, ale również dodatkowe koszty związane z jego zaciągnięciem, warto zwrócić uwagę także na ofertę Kredyt Banku SA , w przypadku którego wszystkie dodatkowe koszty związane z uruchomieniem kredytu to tylko nie całe 3 tys. zł – najmniej spośród wszystkich analizowanych ofert, warto jednak pamiętać że koszt ubezpieczenia na życie w wysokości 116 zł będzie doliczamy do miesięcznej raty przez okres min. 5 lat.
Dlatego też decydując się na wybór konkretnej oferty należy poza samą marżą zwrócić również uwagę na pozostałe koszty związane z uzyskaniem kredytu.
Rodzina na Swoim się kończy, co dalej?
Według danych BGK, od początku obowiązywania programu do końca trzeciego kwartału bieżącego roku udzielono łącznie ponad 165 tys. preferencyjnych kredytów z dopłatami (blisko 30 tys. tylko w tym roku, co stanowi 20 proc. wszystkich udzielonych w tym roku kredytów hipotecznych). Jak widać, w sytuacji jaka obecnie panuje na tym rynku, program Rodzina na Swoim stanowi istotny impuls do rozwoju kredytowania na cele mieszkaniowe. Z końcem roku nie będzie już można korzystać z preferencyjnych kredytów. To z pewnością wpłynie istotnie na rozwój akcji kredytowej w pierwszej połowie 2013 roku.
Według oficjalnych zapowiedzi, najwcześniej w drugiej połowie przyszłego roku wprowadzony ma zostać kolejny program wspierający zakup nieruchomości mieszkalnych na kredyt – Mieszkanie dla młodych. Nie można wykluczyć jednak, że nastąpi to dopiero od roku 2014. Projekt nowego programu znajduje się obecnie w procesie konsultacji społecznych, dlatego trudno dziś przesądzać o jego ostatecznym kształcie. Zmiany mogą zostać wprowadzone zarówno na etapie prac rządowych jak i po trafieniu ustawy regulującej zasady funkcjonowania programu do Parlamentu. Obecnie program zakłada, iż dofinansowanie będzie dostępne tylko dla lokali nabywanych na rynku pierwotnym (tymczasem ponad dwie trzecie kredytów w ramach programu Rodzina na Swoim związane było z zakupem lokali na rynku wtórnym). Z „Mieszkania dla młodych” skorzystać będą mogły osoby do 35 roku życia, kupujące swoje pierwsze lokum (wyłącznie mieszkania do powierzchni 75 metrów kwadratowych). Cena mieszkań objętych programem podlegać będzie takim samym limitom, jak w przypadku RnS. Głównym założeniem programu będzie sfinansowanie osobie z niego korzystającej wkładu własnego na mieszkanie, do 20 proc. wartości zakupu 50 metrów takiego mieszkania (dla singli i bezdzietnych rodzin ma to być 10 proc.).
Czy nowy program będzie równie atrakcyjny i stanie się tak popularny jak Rodzina na Swoim? Dla przykładu mieszkania rozpatrywanego w niniejszym raporcie (mieszanie o powierzchni 70m2 i wartości 400 tys.) dopłata wyniosłaby 57 tys. Co więcej, jeśli chcielibyśmy taki kredyt zaciągnąć na obecnych warunkach, miesięczna rata, w zależności od banku wahałaby się od 1940 do 2270 zł – to znacznie wyżej niż w omawianym przez nas przykładzie kredytu w ramach programu Rodzina na Swoim.
– Szansa na skorzystanie z programu Rodzina na swoim jest jeszcze przez kilka tygodni. Program kończy się definitywnie. Czy to, że nowe propozycje wsparcia zakupu mieszkań na kredyt wydają się obecnie mniej atrakcyjne finansowo spowoduje, że będą mniej popularne? Tego oczywiście dziś nie wiemy, tym bardziej że ostateczny kształt programu nie jest jeszcze znany. Pewne jest jednak jedno, każdy, kto będzie mógł skorzystać z nowego rozwiązania na pewno powinien to zrobić. Jakiekolwiek bowiem wsparcie jest bowiem dużo lepsze niż jego brak. Zasadniczym problemem dla rynku kredytów mieszkaniowych będzie jednak to, że na nowe wsparcie przyjdzie poczekać przynajmniej pół roku, a jak twierdzą niektórzy, nawet rok. A trzeba pamiętać, że według prognoz wielu analityków, początek roku 2013 będzie czasem, w którym polska gospodarka może znaleźć się w technicznej recesji. Brak wsparcia dla rozwoju rynku mieszkaniowego w tym właśnie okresie z pewnością będzie przynosił negatywne skutki dla jego późniejszego rozwoju oraz dla całej gospodarki – komentuje Łukasz Wojcieszak, prezes Invigo.
O Invigo:
Invigo S.A. to jedyna w Polsce firma udostępniająca kredyty hipoteczne w modelu direct, czyli przez Internet i telefon. Klient samodzielnie sprawdza swoją zdolność kredytową i dopasowane do swoich potrzeb szczegółowe oferty 22 banków. Ma do dyspozycji konsultanta Invigo, który asystuje mu w całym procesie – od wyboru oferty do wypłaty kredytu. Dodatkowo, Klient otrzymuje od Invigo premię, zależną od wysokości zaciągniętego kredytu – nawet do 3000 zł. W 2011 r. firma rozpoczęła budowę sieci Invigo Access Point – nowoczesnych punktów dostępu do kredytów hipotecznych, będących uzupełnieniem obsługi internetowej i telefonicznej. Pierwsze punkty dostępu Invigo działają już w Warszawie, Gdańsku oraz Łodzi. Invigo rozwija również sprzedaż kredytów hipotecznych w innowacyjnym modelu współpracy z pośrednikami finansowymi oraz firmami z rynku nieruchomości. Szczegółowe informacje o firmie dostępne są na http://www.invigo.pl.
